📋 执行摘要
北京房地产市场月报摘要（2026年7月）
一、核心结论
本月北京楼市政策面保持平静（0条政策，评分为0），市场运行以自身供需逻辑为主导。成交量呈现“高位回落、同比仍增”特征：新房成交3,113套，环比-26.5%，同比+8.1%；二手房成交13,875套，环比-16.5%，同比+8.5%。价格表现温和分化：新房价格指数环比-0.3%、同比-2.1%，呈以价换量后的整理态势；二手房价格指数环比+0.1%，同比-5.5%，微升显示业主预期边际企稳。总体看，政策空窗期内市场呈现“缩量稳价”组合，二手房韧性略强于新房。
二、市场趋势判断
经历二季度放量后，7月进入正常回调整理期，属于前期需求集中释放后的节奏性回落，而非趋势逆转。二手房成交绝对量仍处高位，价格微涨表明底部支撑增强；新房端仍以去库存为主，价格短期承压。
三、下月展望
预计8月成交量在7月基础上窄幅波动，若无新增政策刺激，市场或延续“量稳价平”格局。需关注核心区改善型项目入市情况及二手房挂牌量变化对价格的影响。
1 政策趋势分析
1.1 政策月度趋势
1.2 近一年政策列表
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 力度 | 评分 |
|---|---|---|---|---|
| 2025-08-08 | 北京发布楼市新政：五环外不限购 加大公积金贷款支持力度 | 1 | 1.0 | +0.64 |
| 2025-08-08 | 北京住建委：持续加大政策精准支持力度 更好满足居民改善性住房需求 | 1 | 1.0 | +0.64 |
| 2025-12-24 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 1 | 0.5 | +0.61 |
| 2025-12-25 | 政经谭 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 1 | 0.5 | +0.61 |
| 2025-11-21 | 北京修订商品房销售合同示范文本 禁止开发商限制公积金贷款 | 1 | 1.0 | +0.47 |
📊 政策趋势分析
本月该城市未出台新的房地产相关政策，政策环境保持稳定。
2 成交趋势分析
2.1 新房成交趋势
2.2 二手房成交趋势
2.3 新房与二手房成交对比
📊 成交趋势分析
当月新房、二手房成交环比分别回落26.5%和16.5%，但同比均保持约8%的增长，呈“高位调整”特征。新房降幅明显大于二手房，显示二手房市场韧性更强，改善与刚需通过二手市场释放。4月冲高后连续三个月收缩，短期热度下降，购买力有所透支；但同比转正说明市场底部高于去年同期，整体仍处温和复苏通道。
3 70城房价指数分析
3.1 新房价格指数趋势
3.2 二手房价格指数趋势
📊 房价趋势分析
当月新房环比下跌0.3%，同比跌幅收窄至2.1%；二手房环比微涨0.1%，同比仍降5.5%，但降幅连续收窄。新房价格相对坚挺，二手房前期调整更深。近12个月新房指数缓步回升后再度转跌，呈筑底震荡；二手房自2026年2月起环比连涨4个月，企稳迹象明显。整体判断：市场分化，二手房率先止跌，新房仍待企稳。
4 政策-成交-价格联动分析
4.1 政策与成交关联
4.2 成交与价格关联 - 新房
4.3 成交与价格关联 - 二手房
📊 关联性分析
本月政策零出台，市场缺乏外部刺激，成交明显回调：新房环比-26.5%、二手房-16.5%，反映前期需求释放后动能减弱，政策“空窗”加剧观望情绪。成交缩量已开始向价格传导，新房价格环比-0.3%，房企以价换量；二手房价格逆势微涨+0.1%，体现业主惜售与核心区位结构韧性。整体看，政策缺席导致成交量先行收缩，新房价格随成交下行率先松动，二手房价格滞后且抗跌，形成“量缩→价分化”的传导特征，后续若政策持续空白，价格下行压力或由新房向二手房蔓延。