📋 执行摘要
东莞房地产市场月度摘要（2026年7月）
核心结论： 本月东莞政策面保持真空，无新增调控措施，市场运行主要由供需基本面主导。楼市呈现显著的一二手房分化格局：新房成交仅797套，环比大幅回落55.2%，同比亦降23.2%，市场观望情绪浓厚；二手房成交3,441套，环比微增3.9%，同比大增24.5%，显示改善及刚需需求正通过存量市场加速释放。价格端官方指数暂缺，但从二手房成交的持续活跃度推断，价格整体保持平稳探底态势。
市场趋势判断： 市场正从“新房主导”加速向“二手主导”切换。新房端房企推盘积极性不足叠加前期需求透支，短期仍将承压；二手房凭借价格 flexibility 与现房优势，成为当前市场去化的核心支撑力量。
下月展望： 若无新政刺激，预计8月新房成交量将低位徘徊；二手房在价格预期企稳下，成交量有望维持当前水平，市场整体延续“以价换量、二手坚挺”的筑底格局。
1 政策趋势分析
1.1 政策月度趋势
1.2 近一年政策列表
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 力度 | 评分 |
|---|---|---|---|---|
| 2025-09-25 | 东莞房地产新政：实施购房补贴 优化首套房认定标准 合理供地等 | 1 | 0.5 | +0.69 |
| 2025-11-25 | 东莞首批633套“人才房”启动配售 多类人才享最高20%购房优惠 | 1 | 0.5 | +0.37 |
| 2025-08-14 | 东莞市寮步镇东寮·溪江苑启动首批168套配售型保障房预订选房 | 1 | 0.5 | +0.19 |
📊 政策趋势分析
本月该城市未出台新的房地产相关政策，政策环境保持稳定。
2 成交趋势分析
2.1 新房成交趋势
2.2 二手房成交趋势
2.3 新房与二手房成交对比
📊 成交趋势分析
当月新房成交797套，环比骤降55.2%，同比亦降23.2%，呈明显回落；二手房成交3441套，环比微增3.9%，同比增24.5%，保持韧性。
新房与二手房走势分化：新房波动剧烈，近12个月数次大起大落，7月回落至低位；二手房则连续三个月稳定在3300套以上，增长动能持续。
综合判断，当前市场以二手房为主导，需求相对活跃；新房成交疲软，去化压力较大，整体处于“二手房升温、新房降温”的分化格局。
3 70城房价指数分析
3.1 新房价格指数趋势
3.2 二手房价格指数趋势
📊 房价趋势分析
当月70城房价数据暂不可用。
4 政策-成交-价格联动分析
4.1 政策与成交关联
📊 关联性分析
东莞2026年7月市场分析
1. 政策影响：当月零政策出台，评分为中性，市场运行不受行政干预，呈现纯自发调节状态。
2. 成交表现：新房骤降55.2%至797套，二手房逆势微增3.9%至3,441套，呈明显冷热分化。推测与新房供给收缩或价格坚挺有关，部分需求可能转向二手市场。
3. 传导机制：无政策扰动下，新房成交萎缩并非需求崩塌，而是结构性调整——二手市场活跃印证了潜在购房需求仍在，只是通过“买旧”替代“买新”释放。价格数据缺失，但从成交结构判断，短期内房价缺乏大幅波动基础，市场进入存量博弈阶段，观望情绪与分流效应并存。