📋 执行摘要
上海房地产市场月度摘要（2026年7月）
核心结论： 本月政策面保持静默，无新增调控或刺激措施。在此背景下，市场成交呈现温和回落，新房与二手房环比分别下降9.1%和8.3%，但同比仍显著增长16.4%和19.3%，显示市场动能仍高于去年同期。价格端表现稳健，新房指数环比上涨0.3%，同比上涨3.1%；二手房环比微涨0.4%，但同比仍下跌3.2%，呈“环比企稳、同比修复”格局。整体呈现政策真空下量缩价稳的良性调整特征。
趋势判断： 市场正从前期放量上行阶段转入平稳消化期。二手房同比跌幅持续收窄，价格底部逐步夯实；新房在改善型需求支撑下保持韧性。成交量环比回落属阶段性自我修正，非趋势逆转。
下月展望： 若无重大政策出台，预计市场将延续“成交高位震荡、价格稳中微升”的格局。需重点关注二手房挂牌量变化及核心区新房供应节奏对市场情绪的影响。
1 政策趋势分析
1.1 政策月度趋势
1.2 近一年政策列表
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 力度 | 评分 |
|---|---|---|---|---|
| 2025-08-25 | 央行上海总部：商业性个人住房贷款利率不再区分首套住房和二套住房 | 1 | 1.0 | +0.88 |
| 2026-02-26 | 上海楼市继续松绑 “沪七条”正式落地 | 1 | 0.7 | +0.74 |
| 2025-09-01 | 上海存量房贷利率新一轮调整正式启动 二套房贷可申请下调利率降至首套 | 1 | 0.5 | +0.69 |
| 2026-03-10 | 上海新一年度个人住房房产税应税房价分界线公布 | 1 | 0.5 | +0.62 |
| 2026-02-25 | 上海五部门：非沪籍外环内购房社保年限降至1年 缴满3年可增购1套 | 1 | 0.7 | +0.58 |
📊 政策趋势分析
本月该城市未出台新的房地产相关政策，政策环境保持稳定。
2 成交趋势分析
2.1 新房成交趋势
2.2 二手房成交趋势
2.3 新房与二手房成交对比
📊 成交趋势分析
2026年7月新房、二手房成交环比分别下滑9.1%和8.3%，呈季节性回落；但同比仍增长16.4%和19.3%，整体好于去年同期。二手房成交2.3万套，约为新房2.6倍，同比增速也略高，二手主导格局明显，置换链条活跃。从趋势看，新二手房5-7月环比连续走弱，热度较3月高点有所降温，但同比保持正增，市场处于高位理性调整阶段，后续需关注政策与供应端支撑。
3 70城房价指数分析
3.1 新房价格指数趋势
3.2 二手房价格指数趋势
📊 房价趋势分析
分析
当月特征：新房、二手房环比均小幅上涨（+0.3%、+0.4%），价格呈企稳态势；但新房同比仍正增长（+3.1%），二手房同比仍下跌（-3.2%），分化明显。
对比：新房价格指数（103.7）显著高于二手房（94.6），反映一二手价差持续；二手房近三个月环比连续正增长（0.7%、0.6%、0.4%），修复动能强于新房。
走势判断：新房同比涨幅自高位逐月收窄，环比温和上涨，进入平稳通道；二手房经历深度调整后已止跌回升，同比跌幅快速收窄，市场底部特征明确。预计后续价格稳中有升，二手房修复弹性或继续好于新房。
4 政策-成交-价格联动分析
4.1 政策与成交关联
4.2 成交与价格关联 - 新房
4.3 成交与价格关联 - 二手房
📊 关联性分析
政策与成交：当月无新增政策，调控呈中性，市场成交主要依靠内生需求。新房、二手房环比分别下滑9.1%和8.3%，反映前期需求释放后进入阶段性调整，政策缺位未提供额外提振。
成交与价格：成交缩量但价格仍环比上涨（新房+0.3%、二手房+0.4%），说明当前交易以改善型或核心地段房源为主，结构性高单价成交拉高均值；同时业主与开发商降价意愿弱，价格韧性较强。
传导机制：政策空窗→观望情绪略升→成交量回落→价格受结构性因素支撑未跌。短期量降价稳，后续若成交持续萎缩，价格或面临回调压力。