📋 执行摘要
南京房地产市场月度摘要（2026年5月）
核心结论：本月政策面保持中性，无新增调控。新房市场量价齐升，成交5360套（环比+17.3%，同比+25.6%），价格指数环比微涨0.6%，反映刚需与改善需求阶段性释放；二手房成交9154套（环比-13.6%，同比+4.8%），价格环比微跌0.1%，延续“以价换量”格局。市场呈现“新房强、二手房弱”的分化特征，政策缺席下市场内生动力有限。
趋势判断：新房短期热度由刚需入市及房企促销驱动，但同比价格仍降3.4%，上涨基础不牢；二手房挂牌压力未减，量价调整或持续。整体仍处筑底修复阶段，成交活跃度缺乏持续支撑。
下月展望：若无新政干预，预计新房成交将高位震荡，二手房延续弱势盘整，房价端保持“新房微涨、二手房微跌”的分化趋势。建议关注核心区房源去化节奏及信贷政策潜在变化。
1 政策趋势分析
1.1 政策月度趋势
1.2 近一年政策列表
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 力度 | 评分 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-03-20 | 南京出台稳定房地产市场六条政策措施（全文） | 1 | 0.5 | +0.69 |
| 2026-01-26 | 南京：推动既有库存商品房全纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票” | 1 | 1.0 | +0.43 |
| 2025-06-30 | 南京解读优化住房公积金相关政策 扩大异地贷款范围至全省 | 1 | 0.5 | +0.37 |
| 2026-01-04 | 南京发布三项人才新政 符合条件的发放一次性生活补贴最高10万元 | 1 | 0.5 | +0.37 |
| 2025-10-22 | 南京公积金新政：多子女家庭最高贷款额度上浮20% | 1 | 0.5 | +0.29 |
📊 政策趋势分析
本月该城市未出台新的房地产相关政策，政策环境保持稳定。
2 成交趋势分析
2.1 新房成交趋势
2.2 二手房成交趋势
2.3 新房与二手房成交对比
📊 成交趋势分析
【当月成交变化特征】
新房环比+17.3%、同比+25.6%，结束前两月下滑趋势，呈明显反弹；二手房环比-13.6%，同比+4.8%，高位回调，涨势趋缓。
【新房与二手房对比】
新房成交量仅为二手房的59%，但环比增幅远高于二手房，显示新房市场补涨动力较强；二手房月成交仍过9000套，绝对量占优，但下行压力初现。
【市场热度判断】
市场呈“新房回暖、二手房降温”的分化格局。新房受推盘放量及政策催化短期冲高，二手房则在前期快速释放后面临需求透支。整体热度温和回升，但未现全面过热信号。
3 70城房价指数分析
3.1 新房价格指数趋势
3.2 二手房价格指数趋势
📊 房价趋势分析
【分析】
1. 当月特征：新房环比止跌转涨（+0.6%），同比降幅收窄（-3.4%）；二手房环比微跌（-0.1%），同比仍处深度下滑（-7.2%），市场呈现“新房回暖、二手房筑底”格局。
2. 对比：新房与二手房价格差距持续扩大（指数差4.5点），二手房同比跌幅约为新房两倍，反映后者流动性压力更大，以价换量特征显著。
3. 走势判断：新房环比在连续数月负值后首次转正，短期触底信号显现，但同比仍下行，反弹持续性待观察。二手房环比跌幅趋缓，但尚未企稳，预计仍将低位盘整，市场分化格局短期难改。
4 政策-成交-价格联动分析
4.1 政策与成交关联
4.2 成交与价格关联 - 新房
4.3 成交与价格关联 - 二手房
📊 关联性分析
根据南京2026年5月数据：
1. 政策对成交的影响：当月无新增政策（评分+0.00），成交波动完全由市场内生驱动。新房成交环比+17.3%，或与供应结构、区域需求释放有关；二手房成交环比-13.6%，体现市场分化与存量房流动性趋弱。
2. 成交对价格的影响：新房“量升价涨”（环比+0.6%），表明当期需求支撑价格韧性；二手房“量降价微跌”（环比-0.1%），符合“量在价先”规律，成交量萎缩已初步传导至价格端。
3. 传导机制分析：政策缺位下，市场呈现结构性割裂。新房活跃度改善并未带动二手房，价差与交易偏好导致两个市场脱钩。整体价格波动幅度有限，短期未形成跨市场负向螺旋。