📋 执行摘要
2026年4月北京房地产市场月度报告摘要
核心结论： 当月政策环境保持中性（无新增、零评分），市场呈现“新房量升价稳、二手房量降价微涨”的分化格局。新房成交环比增长2.1%、同比增幅近四成，价格指数环比持平；二手房成交环比回落9.7%但仍同比正增长13.7%，价格环比微涨0.3%。政策真空期下，新房市场延续改善型需求释放，二手房则在前期放量后进入高位调整，价格端显示底部支撑增强。
市场趋势判断： 当前市场处于“以价换量”向“量稳价修复”过渡阶段。新房受供应结构及政策利好滞后影响，成交韧性较强；二手房成交放缓但价格企稳，表明市场信心逐步修复。整体库存压力犹存，同比价格仍处负区间，但环比止跌信号明确。
下月展望： 若无新政干预，预计新房成交将维持高位震荡，二手房成交或继续温和回调，价格延续小幅修复态势。建议关注核心区改善盘及学区房季节性波动对成交结构的边际影响。
1 政策趋势分析
1.1 政策月度趋势
1.2 近一年政策列表
| 发布时间 | 政策标题 | 方向 | 力度 | 评分 |
|---|---|---|---|---|
| 2025-08-08 | 北京发布楼市新政：五环外不限购 加大公积金贷款支持力度 | 1 | 1.0 | +0.64 |
| 2025-08-08 | 北京住建委：持续加大政策精准支持力度 更好满足居民改善性住房需求 | 1 | 1.0 | +0.64 |
| 2025-12-24 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 1 | 0.5 | +0.61 |
| 2025-12-25 | 政经谭 | 北京进一步优化调整住房限购政策 放宽非京籍家庭购房条件 | 1 | 0.5 | +0.61 |
| 2025-11-21 | 北京修订商品房销售合同示范文本 禁止开发商限制公积金贷款 | 1 | 1.0 | +0.47 |
📊 政策趋势分析
本月该城市未出台新的房地产相关政策，政策环境保持稳定。
2 成交趋势分析
2.1 新房成交趋势
2.2 二手房成交趋势
2.3 新房与二手房成交对比
📊 成交趋势分析
核心分析：
1. 当月特征：新房环比微增2.1%，同比高增39.7%，呈“量稳价升”；二手房环比下降9.7%，同比仍增13.7%，高位回落但韧性犹存。
2. 新房vs二手：二手房成交量为新房1.86倍，主导市场；但二手房环比转跌，新房连续两月温和放量，表明政策对新房支撑更显著。
3. 市场热度：3月“小阳春”脉冲后，4月新房趋稳、二手房回调，热度进入平稳期。二手房环比下滑需警惕需求透支风险，二手房同比仍正增长，短期市场未转向悲观。
3 70城房价指数分析
3.1 新房价格指数趋势
3.2 二手房价格指数趋势
📊 房价趋势分析
1. 当月价格变化特征
新房环比持平（0.0%），同比跌幅-3.4%较上月持平；二手房环比微涨0.3%，同比跌幅-7.9%连续三个月收窄，显示二手房价格触底回升迹象。
2. 新房与二手房价格对比
二手房指数91.0远低于新房96.7，同比跌幅（-7.9%）显著大于新房（-3.4%），反映二手房市场调整更深度。但近三个月二手房环比持续正增长（+0.3%、+1.0%、+0.3%），新房则波动持平或微跌。
3. 价格走势判断
新房指数近12个月在94-100区间震荡，缺乏上升动力；二手房经历连续下跌后，环比企稳，同比跌幅收窄，初步进入筑底阶段。市场呈现“二手房先行止跌、新房底部盘整”的分化格局，后续需观察政策与成交量的持续性。
4 政策-成交-价格联动分析
4.1 政策与成交关联
4.2 成交与价格关联 - 新房
4.3 成交与价格关联 - 二手房
📊 关联性分析
基于北京2026年4月数据，政策评分为0，对成交无直接刺激。新房成交环比+2.1%，二手房成交环比-9.7%，呈现“新稳二落”分化；新房价格持平，二手房价格微涨0.3%，显示“量跌价涨”背离。传导机制：政策真空下，市场情绪主导成交结构；二手房缩量但价格微升，反映业主惜售或优质房源稀缺，但成交萎缩可能抑制后续涨价持续性；新房成交温和放量而价格未动，表明以价换量或刚需支撑。整体呈短期韧性，但量价背离需警惕后续调整风险。