# 房地产日报_2026-10-21
**2026年10月21日 | 锦鲤研究院**
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## 今日要点
今日市场整体表现分化，一线城市成交活跃度持续回升。富力地产5.92亿股权被冻结 境外债重组截止日延至2027年3月31日；北京新房市场环比大幅增长23.9%；上海二手房本月累计14954套保持活跃。
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## 成交数据
| 城市 | 新房当日 | 新房本月 | 新房环比 | 新房同比 | 二手当日 | 二手本月 | 二手环比 | 二手同比 |
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| **北京** | 185 | 2983 | +23.9% | +42.8% | 689 | 7718 | -29.1% | +25.1% |
| **上海** | 245 | 4351 | -46.3% | +6.8% | 780 | 14954 | -13.5% | +22.6% |
| **深圳** | 160 | 1470 | -21.9% | +5.1% | 227 | 2829 | -19.1% | +13.9% |
| **广州** | 143 | 3380 | +12.9% | -11.8% | - | - | - | - |
| **杭州** | 82 | 1359 | -15.5% | -34.3% | 222 | 3420 | -8.0% | +28.6% |
| **成都** | 174 | 2166 | -15.4% | -23.9% | 1241 | 11221 | -17.0% | +13.3% |
| **南京** | 201 | 3830 | +21.0% | +27.3% | 290 | 3622 | -25.7% | +34.0% |
| **武汉** | 172 | 3280 | -23.2% | -52.8% | - | - | - | - |
| **青岛** | 128 | 1878 | -26.6% | -12.8% | 288 | 3110 | -2.6% | +16.2% |
| **宁波** | 88 | 1394 | +28.5% | +5.6% | 335 | 4229 | -8.6% | +53.0% |
| **苏州** | 108 | 1146 | -6.8% | +20.0% | 306 | 3116 | -29.2% | +47.4% |
| **厦门** | - | - | - | - | 83 | 865 | -25.8% | +19.6% |
| **东莞** | 38 | 696 | +10.0% | -15.1% | 149 | 1678 | -27.5% | +10.0% |
| **佛山** | 86 | 1684 | +51.3% | -9.5% | 237 | 2829 | -20.7% | +34.0% |
> 数据来源：各地住建委公开数据 | 统计周期：当月1日至当日 | 统计口径：南京为商品房口径，其他城市为住宅
>
> 注：红色表示上涨，绿色表示下跌；厦门仅含二手房数据，广州、武汉仅含新房数据
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## 数据解读
**一线城市表现强劲**
北京新房当日185套、本月2983套，环比+23.9%、同比+42.8%，为一线中新房同比增幅最高；二手房本月7718套、同比+25.1%，但环比-29.1%，短期节奏放缓。上海新房本月4351套、同比+6.8%，二手房本月14954套、同比+22.6%，规模领先且韧性突出，惟新房环比-46.3%显示月末动能减弱。深圳新房本月1470套、同比+5.1%，二手房同比+13.9%，环比分别-21.9%、-19.1%，回暖基础仍待巩固。整体看，一线同比全面正增长，二手房强于新房。
**二线城市分化加剧**
南京新房环比+21.0%、同比+27.3%，宁波新房环比+28.5%、二手同比+53.0%，佛山新房环比+51.3%、二手同比+34.0%，苏州二手同比+47.4%，改善型需求释放明显。反观武汉新房同比-52.8%、环比-23.2%，杭州新房同比-34.3%，成都新房同比-23.9%，调整压力突出。需说明：厦门仅含二手房（本月865套、同比+19.6%），广州、武汉仅含新房，二手房未纳入统计，横向比较须谨慎。
**市场整体趋势**
一线城市同比普遍正增长且二手房表现更优，二线城市则呈"局部亮眼、整体承压"格局。新房市场分化显著，佛山、宁波、北京环比增幅超20%，武汉、青岛、深圳环比降幅超20%；二手房同比多数为正（宁波+53.0%、苏州+47.4%），但环比普遍回落，显示"同比修复、环比走弱"的短期特征。二线二手房本月成交量（如成都11221套）已接近一线水平，存量房主导地位增强。
**风险提示**
武汉新房同比-52.8%、杭州-34.3%、成都-23.9%，需求收缩与库存去化压力并存，需警惕价格下行螺旋；上海新房环比-46.3%、北京二手房环比-29.1%，高位回落风险显现。政策端若信贷或限购边际收紧，可能放大二线波动。房企资金链与项目交付动态亦将影响购房者预期，建议对高库存、弱去化城市保持审慎。
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## 企业动态
### ⚠️ 企业风险（3条）
**富力地产5.92亿股权被冻结 境外债重组截止日延至2027年3月31日**
广州富力地产公告：因金融借款纠纷，其持有的珠海富力59,200万元股权被法院冻结；公司及董事长李思廉新增限高措施。境外债务重组中，2025及2028年票据法律变更决议通过，2027年票据会议延期，香港计划听证会定于10月30日，最终截止日延
> 💡 富力债务重组部分推进，但股权冻结及限高措施凸显偿债压力，行业信用风险持续发酵。
**中骏集团预期境外债务重组10月26日或之前达成**
中骏集团控股有限公司10月21日发布境外债务重组更新公告，预期所有重组条件将于10月26日或之前达成，重组生效日期亦于同日或之前发生。此前已发布系列公告及通函，生效日期发生时将另行公告。
> 💡 中骏境外重组落地在即，有望缓解流动性压力，为行业化债提供样本，但后续经营复苏仍是关键。
**星星集团亚洲4.13亿港元可换股债券完成转换 观塘改契条款获确认**
星星集团亚洲有限公司公告，4.13亿港元可换股债券已全数转换为普通股，剩余500万港元未行使。转换解除债务责任，不影响银行借款。公司观塘项目改契申请获地政总署处理，待评定补地价金额。
> 💡 可换股债券全数转股缓解债务压力，但补地价谈判仍是项目关键，财务改善与融资探索并行，凸显房企资金链管理智慧。
### 🏗️ 政府计划（4条）
**上海印发城市更新三年行动计划 实施2400万平方米老旧小区改造**
上海市印发《城市更新三年行动计划（2026-2028年）》，推动城中村改造提速，实施70万平方米旧住房成套改造、2400万平方米老旧小区改造，完成1200万平方米节能改造，建设100个以上“美丽街区”。
> 💡 上海三年行动精准聚焦城中村与旧住房改造，以提速扩容和自主更新破解城市顽疾，为超大城市有机更新提供新范式。
**上海建工安置房ABS项目获上交所受理 拟发行21.06亿元**
10月21日，申万资管-上海建工安置房ABS项目状态更新为“已受理”，拟发行总额21.06亿元，原始权益人为上海建工房产，计划管理人为申万宏源资管，已获上交所反馈。
> 💡 安置房ABS获受理，助力上海建工盘活存量资产，拓宽保障房融资渠道，利好资金回笼。
**深圳南山大新两宗住宅地调规公示 拟为原恒大大新北旧改地块**
深圳南山大新地区03-40、03-41地块规划调整公开展示，两宗地为原恒大大新北旧改拆除地块，面积分别6293.75和5636.91平方米。调整后将在两地块间设置非公共架空连廊（投影360.60平方米），并鼓励地下空间整体开发。下一步将公开
> 💡 深圳大新地块调规加速旧改重启，优化空间布局，为引入新市场主体铺路，助推片区更新。
**广州白云萧岗村城中村改造二期回迁房动工 总投资261.91亿元**
萧岗村城中村改造二期回迁房动工，用地4.9万平方米，计容25.42万平方米，建11栋共2510套，户型60-120平，配托儿所、社区卫生中心等。项目总投资261.91亿元，首期已开工1940套，全村签约率超94%，一期力争2027年底交付。
> 💡 萧岗村二期回迁房动工加速城中村改造，配套完善且签约率超94%，将显著提升白云新城西翼城市更新效率与民生品质。
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## 关于我们
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*报告生成时间：2026-10-22 11:07:39*