# 房地产日报_2026-08-28
**2026年08月28日 | 锦鲤研究院**
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## 今日要点
今日市场整体表现分化，一线城市成交活跃度持续回升。政策层面，证监会发布资本市场支持构建房地产发展新模式意见（全文）；企业动态方面，沈鹰辞任龙湖集团执行董事 包伟获委任；上海二手房本月累计20141套保持活跃。
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## 成交数据
| 城市 | 新房当日 | 新房本月 | 新房环比 | 新房同比 | 二手当日 | 二手本月 | 二手环比 | 二手同比 |
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| **北京** | 192 | 2617 | -2.2% | -5.2% | 647 | 12591 | +6.9% | +3.9% |
| **上海** | 255 | 7746 | -0.8% | +26.0% | 731 | 20141 | -4.0% | +18.4% |
| **深圳** | 108 | 2417 | -23.6% | +27.2% | 209 | 4121 | -7.7% | +2.8% |
| **广州** | 253 | 4597 | +9.5% | +23.7% | - | - | - | - |
| **杭州** | 354 | 3442 | +64.8% | +24.4% | 175 | 4363 | -6.5% | -3.4% |
| **成都** | 165 | 3210 | -28.4% | -33.7% | 717 | 16951 | -8.3% | +0.7% |
| **南京** | 190 | 4464 | -15.3% | +18.4% | 394 | 5583 | -9.6% | -6.8% |
| **武汉** | 312 | 6857 | +5.0% | +13.3% | - | - | - | - |
| **青岛** | 196 | 3186 | +12.3% | -40.4% | 224 | 4440 | -8.5% | +7.0% |
| **宁波** | 68 | 1658 | -3.3% | +14.0% | 275 | 5098 | -10.1% | +12.4% |
| **苏州** | 57 | 957 | -28.2% | -20.4% | 329 | 5610 | -9.1% | +35.3% |
| **厦门** | - | - | - | - | 80 | 1738 | -4.8% | +8.8% |
| **东莞** | 34 | 867 | +24.7% | -3.9% | 134 | 2697 | -8.3% | +19.0% |
| **佛山** | 90 | 1378 | -27.8% | -41.1% | 177 | 4728 | -9.5% | +11.0% |
> 数据来源：各地住建委公开数据 | 统计周期：当月1日至当日 | 统计口径：南京为商品房口径，其他城市为住宅
>
> 注：红色表示上涨，绿色表示下跌；厦门仅含二手房数据，广州、武汉仅含新房数据
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## 数据解读
**一线城市表现强劲**
京沪深三城呈现差异化复苏态势。上海表现最为亮眼，新房本月成交7746套，同比大增26.0%，二手房20141套，同比增长18.4%，双市场齐头并进；北京二手房本月12591套，环比增长6.9%，同比增3.9%，置换需求活跃；深圳新房同比增27.2%，但环比下滑23.6%，市场波动较大。整体来看，一线城市同比涨幅普遍优于二线，核心城市资产保值属性凸显。
**二线城市分化加剧**
杭州新房本月3442套，环比暴涨64.8%、同比增24.4%，为二线独苗；广州新房环比增9.5%、同比增23.7%，政策刺激见效。反观成都新房环比-28.4%、同比-33.7%，苏州环比-28.2%、同比-20.4%，佛山同比-41.1%，跌幅居前。需说明：厦门仅二手房数据（本月1738套，同比+8.8%），广州、武汉仅新房数据（武汉本月6857套，同比+13.3%），数据缺口限制完整判断。
**市场整体趋势**
一线城市"以价换量"成效显现，上海二手房体量突破2万套，远超其他城市；二线城市新房环比7城下滑、仅4城增长，市场信心尚未修复。新房与二手房走势背离：新房受供应节奏影响波动剧烈，二手房更能反映真实需求。整体呈现"核心城市企稳、外围城市承压"的K型分化，改善型需求主导一线，刚需观望情绪弥漫二线。
**风险提示**
成都、苏州、佛山新房同比跌幅超20%，库存去化压力陡增；青岛、佛山同比-40%左右，价格体系面临重构风险。杭州新房环比激增或透支后续需求，需警惕"脉冲式"行情后的回调。广州、武汉二手房数据缺失，实际市场温度或被低估，政策制定存在信息盲区。建议关注房企在弱二线城市的债务风险及项目交付问题。
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## 企业动态
### 📍 政策动态（4条）
**证监会发布资本市场支持构建房地产发展新模式意见（全文）**
8月28日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，共四部分十二条，支持房企再融资、债券及REITs，优化准入和资金监管，防范化解风险。
> 💡 证监会新政推动房企融资从“主体信用”转向“项目信用”，利好优质项目及REITs扩容，加速行业新模式转型。
**央行就“改革完善房地产信贷管理”答记者问**
8月28日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确单个房地产项目对应一家主办银行，开发贷款期限覆盖项目全过程，预售项目最长5年，现房销售及商业地产项目最长7年。
> 💡 信贷制度体系化重构，为房地产新模式落地提供金融支撑，助力市场平稳转型。
**央行、金融监管总局联合发文 改革完善房地产信贷管理（全文）**
8月28日，央行与金融监管总局联合印发意见，改革完善房地产信贷管理。明确开发贷款实行主办银行制，预售项目贷款期限最长5年，现房销售最长7年；个人住房贷款期限最长40年，现房销售在备案后发放，预售在竣工备案后发放。
> 💡 信贷新政直击预售痛点，以“竣工备案后放贷”倒逼现房销售，重塑房地产金融逻辑，利好购房者权益。
**陕西出台“城市更新贷”财政贴息方案 重点支持六大领域**
陕西省财政厅等四部门联合印发“城市更新贷”财政贴息方案，对2026年1月1日后签约放款的城市更新项目给予贴息，政策暂定1年，贴息对象为省内规范经营的独立法人企业，重点支持管道改造、老旧街区、完整社区、历史保护、公共空间及存量设施等六大领域。
> 💡 陕西财政贴息“城市更新贷”精准聚焦民生短板，以财政杠杆撬动社会资本，为城市品质提升注入新动能。
### 👤 人事变动（1条）
**沈鹰辞任龙湖集团执行董事 包伟获委任**
8月28日，龙湖集团宣布沈鹰辞任执行董事，包伟获委任执行董事；沈鹰留任集团人力资源总经理及公益基金会理事长；包伟45岁，2023年加入集团，年薪700万元及酌情花红，持有28.6万股及149.5万股未归属股份。
> 💡 龙湖委任商业地产老将包伟为执行董事，凸显商业运营战略权重，高薪激励绑定核心人才，助力转型增效。
### ⚠️ 企业风险（6条）
**观点直击 | 龙湖集团：选择一条更难但更踏实的路（实录）**
龙湖集团发布2026年中期业绩，上半年营收398亿元，其中开发业务261亿元，运营及服务业务137亿元，同比增长3.2%，占总营收34.4%；公司拥有人应占溢利19.6亿元，核心溢利0.64亿元。预计2028年运营及服务收入将超过开发业务。
> 💡 龙湖运营服务成利润主力，转型路径清晰，为行业穿越周期提供了可复制的样本。
**融创地产子公司新增到期未偿债务900万元 公司及子公司新增9项失信行为**
融创房地产集团公告，子公司广州万达文旅城新增到期未偿借款900万元；集团及重要子公司新增9项失信行为，均列为被执行人且未履行；涉及与芜湖华融资本创远投资中心的诉讼，并需对海盐县海邑资产运营有限公司款项承担连带责任，面临抵押物及股权拍卖风险。
> 💡 融创债务违约与失信行为频发，流动性危机持续恶化，折射房企信用风险出清远未结束。
**远洋集团上半年营业额65.97亿元**
远洋集团公布2026年中期业绩：营业额65.97亿元，同比升6%；毛利0.15亿元，扭亏；应占亏损71.49亿元；协议销售81.40亿元，同比降39%；交付住宅6500套；贷款总额503.91亿元，现金63.73亿元。
> 💡 远洋集团中期毛利率仅0.2%，销售降39%，减值致亏71亿，盈利与现金流双重承压。
**旭辉控股中期收入45.4亿元 未偿还债务总额下降650亿元**
旭辉控股公布2026年中期业绩：收入45.37亿元，同比降63%，毛利率7.5%；亏损61.89亿元，同比收窄0.8%；股东应占亏损59.91亿元；债务总额约485亿元，较2021年高峰降650亿元；经营现金流连续五年为正，净资产保持250
> 💡 旭辉收入降六成但亏损收窄，债务压降650亿且现金流连续为正，化债成效初显，缩表求生路径清晰。
**力高集团制定债务重组方案 涉本金总额22亿美元**
8月28日，力高地产宣布债务重组方案，涉及未偿还本金约22亿美元，涵盖优先票据、现有贷款及担保债务。公司已委任海通国际为财务顾问，并向开曼法院申请召开债权人会议。符合条件的债权人若14天内投票赞成，可获0.175%同意费。公司提示重组受不可
> 💡 力高地产22亿美元重组方案落地，展现化债诚意，但同意费激励与执行风险并存，债权人博弈仍关键。
### 🏗️ 政府计划（2条）
**金融监管总局、住建部印发城市更新项目贷款管理办法（全文）**
8月28日，金融监管总局、住建部联合印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，要求贷款坚持市场化法治化、风险可控，项目须纳入更新规划且经营性收入可覆盖本息；资金不得用于土地出让金、土地征收等前期环节，不得接受政府隐性增信，实行专款专用封闭管
> 💡 新规严控城市更新贷款用途与风险，封堵隐性债务，推动融资模式市场化转型，助力房地产发展新模式落地。
**温州龙港市挂牌1宗商住地 回购安置房面积占比约37%**
8月27日，温州龙港市挂牌1宗商住地，预计9月30日出让。地块出让面积31908平方米，容积率1.3-2.8，建筑面积89342.4平方米，商业建筑面积不超5000平方米。其中政府安置部分由港荣投资回购，面积33048.41平方米，单价60
> 💡 龙港商住地捆绑37%安置回购，楼面价6879元/㎡，体现城市更新中政府与房企成本共担，但利润空间受挤压。
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*报告生成时间：2026-08-29 10:00:12*