# 房地产日报_2026-05-04 **2026年05月04日 | 锦鲤研究院** --- ## 今日要点今日市场整体表现分化，一线城市成交活跃度持续回升。政策层面，苏州优化住房公积金贷款政策个人最高额度提至150万元；中国奥园：已委聘毕马威、年利达协助制定境外债务重组方案；上海二手房本月累计924套保持活跃。 --- ## 成交数据 | 城市 | 新房当日 | 新房本月 | 新房环比 | 新房同比 | 二手当日 | 二手本月 | 二手环比 | 二手同比 | |:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:|:---:| | **北京** | 25 | 118 | -95.9% | -51.2% | 33 | 139 | -93.0% | +71.6% | | **上海** | 83 | 517 | -43.7% | +71.2% | 279 | 924 | -67.0% | +13.8% | | **深圳** | 32 | 243 | -41.9% | +46.4% | 16 | 98 | -86.4% | +104.2% | | **广州** | 69 | 386 | -38.8% | +11.9% | - | - | - | - | | **杭州** | 42 | 101 | -82.4% | -67.1% | 120 | 165 | -85.4% | -0.6% | | **成都** | 15 | 91 | -86.7% | -45.2% | 0 | 0 | -100.0% | 0.0% | | **南京** | 8 | 32 | -92.7% | +255.6% | 0 | 0 | -100.0% | 0.0% | | **武汉** | 116 | 772 | -43.3% | +127.7% | - | - | - | - | | **青岛** | 38 | 128 | -79.3% | +20.8% | 25 | 85 | -88.8% | +60.4% | | **宁波** | 11 | 39 | -67.8% | -13.3% | 0 | 0 | -100.0% | 0.0% | | **苏州** | 11 | 43 | -74.7% | +7.5% | 0 | 15 | -98.4% | +400.0% | | **厦门** | - | - | - | - | 0 | 0 | -100.0% | 0.0% | | **东莞** | 0 | 26 | +23.8% | -49.0% | 0 | 0 | -100.0% | -100.0% | | **佛山** | 20 | 64 | -77.4% | -54.9% | 35 | 105 | -83.9% | -81.8% | > 数据来源：各地住建委公开数据 | 统计周期：当月1日至当日 | 统计口径：南京为商品房口径，其他城市为住宅 > > 注：红色表示上涨，绿色表示下跌；厦门仅含二手房数据，广州、武汉仅含新房数据 --- ## 数据解读 **一线城市表现强劲** 北京、上海、深圳三大一线城市展现较强市场韧性。上海新房本月成交517套，同比大幅增长71.2%，二手房累计924套，同比增长13.8%，双市场同步向好；深圳新房同比增46.4%，二手房同比更是翻倍增长104.2%，复苏势头强劲；北京虽新房环比骤降95.9%，但二手房同比大增71.6%，改善型需求释放明显。整体看，一线城市同比数据普遍优于环比，显示中长期信心修复。 **二线城市分化加剧** 二线城市呈现显著分化态势。武汉新房同比暴涨127.7%，南京同比增255.6%，表现亮眼；但杭州、成都、佛山、宁波等城市双市场大幅下滑，杭州新房环比-82.4%、同比-67.1%，成都新房环比-86.7%，市场急剧收缩。需注意：广州、武汉仅含新房数据，厦门仅含二手房数据，统计口径差异可能影响判断。东莞新房环比+23.8%为少数正增长，但基数仅26套，参考价值有限。 **市场整体趋势** 当前市场呈现"一线抗跌、二线承压"格局。一线城市新房、二手房同比多数正增长，显示核心城市需求根基稳固；二线城市超70%城市环比跌幅超70%，市场急剧降温。新房市场受供应节奏影响波动更大，二手房更能反映真实需求，其同比数据普遍优于新房，说明价格调整后市场自发修复动力存在。整体仍处于深度调整期，城市间马太效应加剧。 **风险提示** 需重点关注三类风险：一是杭州、成都、佛山等双市场断崖式下滑城市，需求端信心严重不足，库存去化压力陡增；二是北京、南京等新房环比超90%跌幅城市，短期供应断档或政策收紧信号值得警惕；三是厦门、东莞等多城二手房零成交，反映市场流动性枯竭风险。若政策支持力度不及预期，部分高库存二线城市或面临价格进一步下行压力。 --- ## 企业动态 ### 📍 政策动态（2条） **苏州优化住房公积金贷款政策个人最高额度提至150万元** 苏州出台楼市新政，加大公积金支持力度：全国无公积金贷款余额的执行首套房政策；个人和家庭最高贷款额度分别提至150万和200万；购买绿色建筑、"两智一全"住宅、现房商品房的贷款额度分别上浮20%、50%、50%；现房销售产权公寓可申请公积金贷 > 💡 苏州公积金新政精准刺激改善型需求，通过差异化上浮贷款额度引导绿色建筑和现房消费，既稳定市场预期又推动行业转型升级，力度空 **广州楼市“穗八条”落地：5月1日-2日新房累计盘均来访同比增12%** 五一假期广州新房盘均来访和认购同比分别增长12%和37%，二手房看房量超7000人次、成交280套。4月30日广州出台"穗8条"新政，包括换房补贴、公积金提额等措施。新政前广州二手房已回暖，4月网签10426套，同比增长4.84%。 > 💡 广州"穗8条"新政精准发力，五一楼市量价齐升，政策红利与市场回暖形成共振，预计短期内将继续释放置换需求，推动市场良性循环 ### ⚠️ 企业风险（1条） **中国奥园：已委聘毕马威、年利达协助制定境外债务重组方案** 中国奥园5月4日公告称，因未支付到期利息构成违约，自2026年3月30日起暂停支付所有境外融资债务本息，仅收到按揭贷款提前还款通知。集团已落实境内债务重组，并委聘毕马威和年利达协助制定境外债务重组方案。 > 💡 房企债务重组加速推进，奥园境内重组落地、境外启动，显示行业风险处置进入深水区，但流动性危机短期难解，考验企业持续经营能力 ### 🏗️ 政府计划（2条） **上海宝山杨行镇老集镇城中村改造宅地拟协议出让** 上海市宝山区BSP0-0401单元08-06地块拟协议出让，面积3.28万平方米，容积率2.5，位于地铁1号线两站之间，可能作为"四季都会"八期开发。该地块需按绿色建筑一星级标准建设，配建垃圾房、人防工程及海绵城市设施。这是上海今年第二宗协 > 💡 上海宝山协议出让住宅用地释放城中村改造提速信号，万科操盘超200万方大盘将强化区域产城融合，但需警惕协议出让模式可能引发 **深圳罗湖区螺岭片区改造项目单元规划草案正式公示建面超37万平** 深圳市罗湖区螺岭片区改造项目规划草案公示，占地12公顷，规划容积37.7万平，其中住宅32.9万平，商业办公3.5万平，配套1.2万平，由天健集团主导，将补充罗湖核心区住宅供应。 > 💡 深圳罗湖螺岭旧改项目落地将有效缓解核心区住宅供应紧张，37.7万平规划体量凸显城市更新力度，新政试点示范效应显著，但需警 --- ## 关于我们 **锦鲤研究院** 专注于房地产市场研究与数据分析，提供专业的市场洞察与投资建议。 *报告生成时间：2026-05-05 10:00:23*