# 房地产日报_2026-04-20
**2026年04月20日 | 锦鲤研究院**
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## 今日要点
今日市场整体表现分化，一线城市成交活跃度持续回升。黑牡丹拟发不超6.58亿元公司债券；北京新房市场环比大幅增长192.5%；上海二手房本月累计18782套保持活跃。
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## 成交数据
| 城市 | 新房当日 | 新房本月 | 新房环比 | 新房同比 | 二手当日 | 二手本月 | 二手环比 | 二手同比 |
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| **北京** | 121 | 4659 | +192.5% | +102.7% | 865 | 10922 | -6.6% | +18.0% |
| **上海** | 395 | 5819 | -1.7% | +23.6% | 902 | 18782 | +0.8% | +21.8% |
| **深圳** | 85 | 2008 | +19.3% | -15.2% | 239 | 3641 | +14.6% | -6.2% |
| **杭州** | 520 | 2401 | -1.8% | -7.2% | 758 | 5793 | +20.8% | +15.0% |
| **成都** | 350 | 3754 | -0.8% | -19.5% | 1763 | 15371 | +5.6% | +3.4% |
| **南京** | 197 | 2621 | -33.6% | -5.0% | 511 | 6313 | +12.3% | +9.1% |
| **青岛** | 162 | 3007 | +16.1% | +30.5% | 243 | 4401 | +14.4% | +5.9% |
| **宁波** | 110 | 1461 | +6.5% | +46.1% | 475 | 5204 | +15.4% | +36.2% |
| **苏州** | 83 | 884 | +27.7% | +75.0% | 369 | 4569 | +44.9% | +16.7% |
| **厦门** | - | - | - | - | 148 | 1823 | +35.1% | +55.3% |
| **东莞** | 38 | 529 | -78.5% | -38.7% | 180 | 2188 | +39.2% | +19.4% |
| **佛山** | 71 | 1366 | -11.6% | -2.5% | 72 | 2923 | -4.5% | -15.1% |
> 数据来源：各地住建委公开数据 | 统计周期：当月1日至当日 | 统计口径：南京为商品房口径，其他城市为住宅
>
> 注：红色表示上涨，绿色表示下跌
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## 数据解读
**一线城市表现强劲**
北京新房市场本月成交4659套，环比暴涨192.5%，同比激增102.7%，政策刺激效果显著；上海新房同比+23.6%、二手房同比+21.8%，双轨齐升，二手房本月累计18782套领跑全国；深圳新房环比+19.3%，但同比仍下滑15.2%，二手房环比+14.6%显示改善型需求释放。三城二手房同比均正增长，一线城市核心资产避险属性凸显。
**二线城市分化加剧**
宁波、苏州表现亮眼：宁波新房同比+46.1%、二手同比+36.2%，双指标双增长；苏州二手环比+44.9%、同比+16.7%，增速居首。杭州二手环比+20.8%、同比+15.0%，改善需求活跃。东莞、南京、佛山陷入低迷：东莞新房环比暴跌78.5%、同比-38.7%，市场几近停摆；南京新房环比-33.6%；佛山双市场同比双降，二手同比-15.1%，下行压力显著。
**市场整体趋势**
二手房市场全面跑赢新房，12城中9城二手环比正增长，7城同比正增长，置换链条成为主力引擎。新房市场波动剧烈，北京、苏州环比高增与东莞、南京大幅下滑并存，反映政策敏感度高。一线城市"以价换量"企稳，二线城市"冰火两重天"，库存高企城市去化周期拉长，市场正从增量时代向存量时代加速切换。
**风险提示**
东莞、佛山、南京为高风险城市，新房或二手同比双降且环比走弱，需求端信心不足，库存积压风险上升。厦门新房零成交暴露统计盲区或市场停摆隐患。政策层面，若一线城市虹吸效应持续，二线弱市或陷入"政策疲劳"。企业端，高周转房企在低迷城市回款承压，需警惕局部债务风险向供应链传导。
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## 企业动态
### ⚠️ 企业风险（6条）
**黑牡丹拟发不超6.58亿元公司债券**
黑牡丹拟发行不超过6.58亿元公司债，期限不超5年，用于偿债及补充流动资金，已获董事会通过待股东会审批。公司财务状况良好，符合发债资格。
> 💡 黑牡丹6.58亿公司债发行将优化债务结构，但需警惕房地产行业融资收紧背景下持续发债的财务杠杆风险。（46字）
**黑牡丹绿都房地产对君德实业财务资助展期 本息合计不超4.72亿元**
黑牡丹控股子公司绿都房地产拟对君德实业4.72亿元财务资助展期12个月，利率调为0%。君德实业为绿都房地产少数股东，截至3月末总资产20.53亿元，负债4.32亿元。黑牡丹已累计计提减值1411万元，目前财务资助余额11.01亿元，占净资产
> 💡 黑牡丹子公司展期4.72亿财务资助，零利率展期12个月，虽计提减值但风险可控，体现房企纾困股东、盘活存量资产的策略，需关
**黑牡丹拟申请注册发行不超20亿元中期票据**
黑牡丹拟申请注册发行不超过20亿元中期票据，期限不超过5年，用于项目建设、补充营运资金及偿还债务。该事项已通过董事会审议，尚需股东会批准及交易商协会注册，结果存不确定性。
> 💡 房企融资渠道持续收紧背景下，黑牡丹20亿中票发行计划凸显行业"借新还旧"压力，但注册不确定性折射监管对房企债务风险仍持审
**北京住总集团拟发行不超10亿元公司债**
北京住总集团拟发行不超过10亿元公司债，分两个5年期品种：品种一利率1.50%-2.50%，含调整票面利率、赎回及回售权；品种二利率1.70%-2.70%。募集资金用于偿债，发行人信用等级AAA，截至2025年9月末净资产263.14亿元，
> 💡 北京住总10亿公司债发行彰显国企融资优势，低利率区间凸显市场对其AAA信用认可，但需警惕5年期债务集中到期风险。（49字
**广州市天建房地产新增重大诉讼 涉案金额3.8亿元**
广州市天建房地产公司新增重大诉讼，涉案金额3.8亿元，原告建行越秀支行要求被告合景决胜等7家公司偿还本息约12亿元并承担连带责任。该诉讼金额超公司净资产5%，目前一审中，可能对公司产生负面影响，公司正寻求和解。
> 💡 房企高额债务诉讼频发折射行业流动性危机，12亿标的案将加剧天建地产资金压力，需警惕债务违约引发的连锁反应。（49字）
### 🏗️ 政府计划（3条）
**深圳光明明芳天樾旧改项目施工 总建筑面积超20万平方米**
深圳光明区玉塘街道明芳天樾旧改项目正进行地基施工，总建筑面积超20万平方米，位于松白路与田寮路交汇处，邻近规划地铁18号线田寮站。项目占地19.84公顷，容积率6.1，将开发住宅、写字楼、购物中心及教育设施，由深圳市明芳置业房地产开发有限公
> 💡 点评：光明区旧改项目区位优势显著，地铁18号线加持将提升区域价值，6.1高容积率开发凸显深圳土地集约利用导向，产城融合模
**成华城市更新集团2025年度第一期中期票据4月28日付息**
成都成华城市更新集团公告"25成华旧改MTN001"债券2026年付息安排，该债券发行金额7.1亿元，期限5年，利率2.16%，2026年4月28日需偿付利息1533.60万元，资金将通过清算所划付持有人。
> 💡 点评：成都城投债利率仅2.16%创行业新低，反映市场对优质城投平台的认可，但需警惕低利率环境下的再融资风险。（45字）
**宏发集团深圳环球实业工业园城市更新计划调整方案公示**
深圳市光明区公明街道环球实业工业园城市更新单元计划调整方案4月16日公示，拆除范围微调至54077平方米，仍为居住、商业双功能，需配建24400平方米公共利益用地和24班小学，由宏发集团旗下天荣盛地产开发。
> 💡 深圳光明区工业园更新项目调整方案落地，54077平方米用地维持"商住"定位并配建小学，宏发集团操盘彰显本土房企在城市更新
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*报告生成时间：2026-04-21 10:45:07*